모두가 신축에서 시작할 수 없다

세상사는 거, 부동산 투자 하는 거 모두 눈치 빠른 사람이 잘합니다.

이 말이 뭔말이냐면 센스가 있는 사람이 회사 일이든 부동산 투자든 다 잘한다는 말입니다.

이 눈치와 센스는 어떻게 나오는지 아시나요?

세상에 대한 관심에서 옵니다.

부동산이든 주식이든 현재와 미래를 잘 보는 안목

즉 통찰력과 경험 관심이 아주 중요합니다.

통찰력과 경험 관심에 대해서도 한번 썰을 푸는 날이 올겁니다.

 그럼 세상에 대한 관심에서 요즘 사람들 신축 선호현상과 신축만 오르는 이유에 대해서 어떻게 생각하시나요?

보통 같은 입지에 구축대비 신축의 가격은 
신축이 1.6~1.7배 비쌉니다.

그런데 신축이 귀하거나 공급이 부족한 곳은 2배까지 가는 곳도 있습니다.

왜 이런 현상이 일어나나요?

저는 이런게 너무 궁금해서 책도 읽어보고 남의 글도 찾아보고 스스로 고민도 해봅니다.

내가 생각한 신축이 선호되는 이유입니다.

1. 살기좋다.

요즘 신축은 구조가 좋고 지하주차장 앨베연결, 지상에 차가 없어 안전하고 커뮤니티 빵빵합니다.

서울에 30년 구축살다가 신도시 신축사는데 사람들이 왜 신축신축하는지 알겠더군요.

신축에 한번 살면 구축에 살기 힘듭니다~

신축과 준신축 어떻게 구분하는지 보자면 5년 10년으로 구분하는 방법도 있지만
가장 큰 거는 4베이 구조와 지하주차장 앨베연결과 지상에 차가 없는 설계인지 이게 아주 큽니다.

이것만 갖춰지면 신축이라 할 수 있습니다.
나머지는 인테리어로도 커버가능합니다.


2. 희소성 때문이다.

구축대비 신축은 절대적으로 부족합니다.
수도권은 그래도 매년 10만세대씩 공급이 되지만 중요한거는 앞으로 3년간 분양과 입주량이 적습니다. 신축 입지 좋은곳은 희소성이 있어 수요가 많고 공급은 한정적입니다.


3. 입주민들간 소통

보통 신축은 입주민 카페가 있고 카톡방이 있습니다. 그래서 입주민간 소통이 원활합니다. 이 정보 전달이 집값 형성에 크게 기여합니다. 우리 단지 호재는 재빠르게 전파하고 실거래가는 실시간 전파합니다.

주민들이 집값 시세를 너무 잘압니다.
구축은 이런 소통을 하는 카페나 SNS가 없습니다. 구축중에 이런 소통하는 채널이 없으면 입주민 대표 통해서 카페든 카톡이든 구축 해 놓으면 좋을 듯 합니다.

4. 집값에 대한 열정이 많은 입주민들
보통 신축은 재개발 재건축 조합원이거나 분양을 받았거나 프리미엄을 주고 삽니다.

이 사람들이 공통점이 뭔가요?
집값에 민감한 사람들입니다. 처음부터 관심이 많은 사람들이 신축을 삽니다.

반면 구축 사람들은 상대적으로 오래 살아서 집값에 민감하지 않습니다.

해당 글이 돌아다니는 중.
그래서 입지가 좋은 구축에 기회가 많다는 입장.
특히 새것으로 탈바꿈하겠다는 의지가 강한 구축단지라면 더욱더 기회가 많다.

요즘 리모델링 추진하는 단지들.
위에서 언급한 신축들의 장점 덕분에 신축이 되고자하는 열망이 하늘을 찌르고 있다. 그동안 위에 언급한 것이 없어서 가격이 낮았던 구축이, 입지는 좋기에 신축으로 거듭나면 인근 신축보다 더 크게 치고 갈게 확실하다. 그쯤이면 이전 신축은 준신축이 되는 것이고. 그쯤이면 인건비. 원자재 등 더 올랐기에 일반분양가도 더 높게 책정할 수도 있는 것이고.

모두가 신축에서 시작할 수는 없다.
나 또한 오피스텔을 벗어나 주변에 30년된 구축 소형단지부터 시작했다. 이와 동시에 또 다른 곳을 알아보고, 차후 이동할 주거지를 찾았다면 해당 단지를 반전세주고 또 다른 곳으로 이동하고, 또 이동하고 그런 식으로 리스크를 감내하면서 리스크가 사라지면 대출이자를 상쇄할 수준으로 반전세나 월세나 전세를 맞춰나가며 한채씩 늘려도 좋다. 만약 애초부터 이를 알았다면 법인을 활용하여 비과세를 받았을테지만 그게 내 그릇이었으니 할말은 없다.

대출을 풀로 당겨서 구축이든 신축이든 가리지 말고 우선 실거주를 마련하고, 그 주택의 가격이 어느정도 올라올 때까지, 또는 종잣돈을 추가로 모을 때까지는 그냥 평소처럼 임장하며 공부하다가 기회를 잡으면 된다. 본인은 다를거라 생각하고 청약이 될거라는 기대에 청약만 바라보고 구축은 녹물이 나온다고 버려뒀다면 다시 생각해봐야할 때가 아닐까 싶다. 그 누군가는 몸빵재테크라는 이름하에 녹물.주차난 등 모든 걸 감내하고 있고 감내했다는 사실을 잊지 말아야 한다.

가장 좋은 실거주 볼륨 확장은 대출받아서 매수한 실거주 주택의 전월세 가격이 쭉 올라오면 대출을 상환하지 말고, 이사가는데 부족한 금액만큼 반전세나 월세로 돌리는 것.

예를들면 3억짜리 아파트를 60% 대출을 받아 내돈 1.2억이 투입되었다고 치자.

하수는 다음 실거주 주택을 발견했을 때 전월세 시세같은 것 고려하지 않고 그냥 매도하는 사람

중수는 해당 주택 전세가가 3억까지 올라오면 남들처럼 대출 전액을 상환하고 이사가는 사람

고수는 반전세나 월세가격을 보고 반전세가 보증금 1.2억 월세 45만원정도라고 하면
3억짜리 물건 60% 대출받았으니 1.8억에 대한 3% 이자, 즉 월 45만원을 월세로 상쇄시키고 대출금을 가져가는 사람이다.

대출은 화폐가치 하락이라는 명제 앞에서
실제 원금을 갚지 않고 보유만 하더라도 내가 갚아야 하는 대출금액은 상대적으로 줄어든다. 그리고 그 주택가격도 올라간다.

그렇게 하나씩 늘려가면 안전하게 총자산도 불리고 순자산도 불릴 수 있다.
총자산은 대출금을 포함한 자산이고 주택외형이 커지니 당연히 증가하는 것이고
총자산에서 대출금을 뺀 순자산 또한 주택가격이 올라가고 대출금 원금은 상대적으로 줄어들고 실제로 비거치라면 원금을 갚아나가고 있기에 오늘이 가장 가난한 날이 될 수 있는 것이다.
그러다 기회를 보고 크고 비싼 것 하나로 바꾸면 된다. 처음부터 크고 비싼 것으로 시작하는게 아니라 이렇게 가야 한다고 본다. 본인이 가진 돈이 많고 벌이가 좋다면 굳이 이렇게 고생할 필요는 없다. 둘다 아니라면 고생은 필수다.