1. 3기 신도시 분석
- 전반적으로 2기신도시보다는 입지면에서는 우위이나 그렇다고 1기 신도시보다 더 우위일 지는 모르겠으며 서울 거주민들이 3기 신도시로 이동할리 만무하고 특히 강남권에는 전혀 영향을 못 미칠것으로 생각
1) 하남교산
- 하남교산의 경우 3호선 연장으로 그나마 교통면에서는 괜찮은 편이나(3호선은 광화문,종로,고터,양재,수서를 잇는 핵심 라인) 근방에 감일,감북 뿐만 아니라 기존 미사지구, 서울의 강동,고덕, 위례까지 줄줄이 공급이 잇따라 있어 딱히 긍정적인 것은 아님
=> 미사/감일/감북은 추가 가격상승 어렵고 잘못하면 강동,고덕,위례까지 줄줄이 영향 미칠 수 있으나 교산이 입지가 그렇다고 감일/감북/위례보다 우위가 아니므로 타 3기신도시보다는 그나마 나은 상황
2) 남양주 왕숙
- 남양주 왕숙은 다산 입장에서는 망한케이스임 그나마 GTX B노선으로 위안삼을 수 있을거 같긴한데 GTX B는 A,C와는 달리 아직 예타 통과도 못한상황 , 물론 왕숙때문에 예타통과 되겠지만 건설되는데 하세월일뿐더러 문제는 이 근방에 다산,별내, 진접, 더군다나 구리갈매 등등 공급이 적지 않은데 여기에 6만가구를 집어 넣으니 완전 폭탄임
- 만약 왕숙신도시가 성공하려면 GTX B가지고는 어려움 적어도 강변북로 확장이라던가 경춘고속도로 확장이라던가 이런게 있지 않은이상 GTX B만 기대서는 교통문제 해결 못함,
=> 그래도 여긴 GTX B라도 있으니 이후 서술할 인천 계양보다는 다행이나 향후 몇년간 이지역은 쉽지 않아보임
3) 인천 계양
- 인천 계양은 인천 부동산시장의 최대 악재로 뽑히며 특히 검단/청라에 악영향 미칠것으로 예상
- 인천 계양은 서울 서부권 신도시(1기 중동, 2기 송도/청라/김포/검단)중 입지면에서는 가장 우월함 이런 연유로 서울 서부권의 수요를 어느정도 흡수가능할 것으로 예상되며 더군다나 하남교산, 남양주, 과천에 비해 상대적으로 저렴한 분양가로 흥행은 성공할 것임
- 문제는 이 주변에 너무 신도시가 많은것이 문제, 특히 가장 타격이 큰건 검단일 것으로 예상, 검단은 자족기능이 전혀없는 베드타운의 기능만을 가지고 있는데 여기도 거의 7만가구가 공급이 되는데다가 딱히 교통대책도 뚜렷하게 없는 상황에서 입지적으로 더 우위인 계양으로 수요가 다 뺏길 수 있음, 검단은 미분양 늪에서 헤어나오질 못할 것이며 만약 김포 고촌까지 신도시 지정된다면 검단은 그냥 망한거나 다름없음
- 청라의 경우에도 이번 계양신도시의 최대 피해지역으로 뽑힘, 청라는 계양과 컨셉이 같은 자족도시 개념이나 입지면에서는 청라와 계양은 비교불가능함, 만약 청라가 계획대로 자족기능을 원만히 갖추었으면 영향이 없으나 현재 국제업무단지는 텅텅 비어있는 상태이며 아파트만 가득한 실정, 또한, 이 주변에는 검암역세권, 루원시티, 한들지구 등 주변 공급이 상당함 여기에 검단뿐만 아니라 계양까지 물량 대규모 폭탄이며 이 지역 부동산 시장은 완전 초토화되어버림
- 계양의 문제점은 단순히 공급가구수뿐만이 아님, 하남교산, 남양주 왕숙에는 있으나 계양에는 교통대책이라는 것이 딱히 존재하질 않음, BRT 놓는것으로 퉁치려고 하고 있는데 이 지역 자체가 출퇴근 길이 헬인 상황(외곽순환도로, 88도로등 안막히는데가 없음)에서 공항철도 하나에 의지해서 서울을 가야하는데 최소헌 88도로를 12차로로 확장하지 않는 이상에는 도로교통은 망이며 철도도 공철로는 수요감당이 어려워 최소 서울지하철 5호선,9호선 연장이나 원종홍대선 연장등을 교통대책으로 확정해놨어야함
=> 인천 계양은 공급이 수요보다 초과하는 인천 부동산 시장에 대규모 폭탄을 안겨줬으며 당장 줄줄이 분양을 앞두고 있는 검단신도시 흥행에 찬물을 끼얹고 청라에도 악영향을 끼칠 수 밖에 없음, 이쪽동네는 실거주 외에 투자가치로는 쳐다보지 않는것이 상책
4) 과천
- 3기 신도시중 입지도 가장 좋고 물량도 적당함, 흥행에 성공하며 강남 수요 일부 흡수가능할 수 있을듯
2. 2기 신도시(경제자유구역) 영향 분석
- 가장 큰 피해자는 이제 분양시작하는 검단신도시임 바로 아래에 계양이 들어오는데다가 검단은 가지지 못한 자족기능까지 있어 검단은 향후 부동산 상승 가능성이 없어보임
- 김포신도시는 분양이 거의 마무리되긴 했으나 검단/계양 물량으로 맥을 추리지 못할것임(대폭 상승하기 어려움)
- 미사는 하남교산에 비해서는 그나마 입지가 괜찮아서 큰 하락은 없으나 또한, 주변 공급물량 증가로 큰 상승도 어려운 상황
- 위례는 입지적으로는 하남교산에 상대가 안되나 물량에 영향이 어느정도 있을것이라 예상
- 옥정신도시도 만만치 않게 타격이 큼 남양주 왕숙하고 경쟁해야하는데 GTX B하고 경쟁이 되기가 어려우며 특히 자차로 서울접근하는데 있어 옥정보다는 남양주가 그나마 더 수월한 상황임
- 판교, 광교, 동탄은 영향 없음
- 경제자유구역인 청라는 최대 악재로 작용하고 송도는 영향권에는 벗어나 있으나 송도자체가 물량이 계속 있어 여기도 집값상승 쉽지 않아보이며 가지고 있는 분양권을 처분하는것으로 판단함
3. 1기신도시 영향분석
- 1기신도시에는 전반적으로 큰 영향이 없을 것으로 판단됨
- 3기 신도시가 신축임을 제외하면 1기신도시보다 더 나을 것도 없어보임 (교통,학군, 상업시설 등등)
1) 분당
- 분당의 경우는 딱히 주변에 신도시 규모로 공급할 데가 없음
- 서울공항 신도시 설이 계속 언급되고 있으나 서울공항 특성상 거의 불가능하며 향후에도 이 지역은 대장지구를 제외하면 큰 공급은 없는데 비해 판교테크노밸리가 계속 확장되어 수요>공급의 견조한 흐름을 보일것임
- 분당과 하남 교산하고는 비교가 어려움, 분당사는 사람이 단순 신축이라는 이유만으로 하남교산으로 이주하기는 쉽지 않아보임
- 분당은 신도시 생겼을 때부터 수지, 죽전지구 그리고 판교, 위례,광교 등 끊임없는 물량 폭탄에 힘들었지만 그래도 타 신도시 대비 그나마 살아남은 지역임
- 만약, 광주 오포에 분당급 신도시를 건설한다면 모를까 그러지 않고서야 여긴 영향이 없어보임, 하지만, 정부는 분당 부동산 시장을 계속 주시하면서 더 상승할 경우, 광주 오포신도시 카드를 내밀 수 있으며 이는 분당에 큰 악재로 작용할 가능성이 높음
2) 평촌/산본
- 과천신도시, 지정타 등 물량이 있긴 하나, 큰 영향은 없음
3) 일산
- 여긴 영향이라고 할 것도 없는게 이미 주변에 킨텍스,삼송, 원흥, 항동 등 일산보다 입지 더 좋은 곳에 신축이 공급되다보니 일산 자체는 초토화됨
- 만약 내년 상반기 원당이나 화전, 행신 등에 신도시가 추가 지정될 경우 가망이 없어보임
4) 중동
- 계양과 인프라 차이가 어느정도있어 영향이 크지는 않으나 아예없지도 않음
- 일부 서울통근자 중 신축수요가 있는 사람들은 계양으로 이동할 가능성이 있음
- 중동 자체도 입지가 더 열위인 삼산,청라 등의 신축 수요에 대해 영향을 받았었기 때문에 입지가 동등한 계양의 영향을 받지 않을 가능성은 낮아보임
4. 결론
- 이번 신도시 발표는 역설적으로 서울은 더이상 공급이 어렵다는 메시지를 보여줬고 특히, 강남권은 공급관련해선 어떠한 대책이 없음을 알려준거나 다름없음
- 향후 서울은 지속적인 부동산 가격 상승을 보일 것이며 정부도 이를 용인한 꼴이 되어버림
- 또한 더 이상 공급이 어렵고 인프라가 우수한 강남-분당/판교-광교/동탄의 경부라인도 서울 대체제로서의 현 지위를 유지할 것임
- 그리고 전에도 그렇고 앞으로도 그렇고 서울 서쪽에 평야 많은 곳(향후 언제든지 추가 공급이 가능한 곳인 일산,김포,인천)은 부동산 투자로서는 쳐다보지도 말아야함